大象新闻记者 朱耒刚

六月的郑州楼市，一半是海水，一半是火焰。一方面是政策上不断释放的善意，一方面是忽起忽落令人捉摸不定的市场。

【资料图】

困惑的张先生问，“我可以出手了吗？”

岳父对他说，“政府连续刺激房地产，房价应该会涨，该出手就出手。”媳妇对他说，“看好你手里的钱。”

张先生的疑问也代表了很多人，身处这个不好预测的时期，他们更关注避开风险，担心一步走错满盘输。

可是，在张先生的内心里，“有了房，才算是在郑州生了根，才能踏实地发芽、开花。”

新政不断，实质性支持，释放对楼市善意

张先生已经持币观望很久。

他毕业六年，工资待遇还好，小两口攒下了几十万块钱。

经过认真分析，张先生认为当前楼市政策对买房人的支持力度已接近天花板。更好的机会也许要等到下一波轮回。 

（记者内部供图）

他说，郑州这几年发展太快了。林立的高楼，雄伟壮观的三环四环立交，风景秀丽的沿街景观带，高大上的河南艺术中心、郑州大剧院、郑州市体育场等各种文化体育场馆，寸土寸金的地价，“光这些‘配套’，得值多少钱！”在全国的省会城市里，郑州几乎可以说是最被低估的了。

去年年初，郑州出台18条楼市新政，取消“认房又认贷”，需求端、供给端、金融端全盘考虑。

大家纷纷用“放大招”“风向标”等形容，他认为政策已经开始向楼市倾斜。

去年年底，郑州又发布12条支持政策，调整限购区域、支持团购在售商品住房、“1+8”都市圈居民统一待遇时，他跟岳父狠狠地研究了一番，烟抽掉了两盒。

（记者内部供图）

今年1月，我国人民币贷款增加4.9万亿元，同比多增9227亿元，给出明确放松信贷信号。

目前，河南首批保交楼专项借款项目，已经确定要在10月底前全部建成交付。  

今年4月3日，郑州再出政策，限购范围调整，二环外区域不再限购，限售政策也从原有的取得不动产登记证满一年可售，调整为以网签时间、契税缴纳时间和不动产权登记三者任一满一年可售。他开始蠢蠢欲动。

行内人士表示，二环以外不限购，首付比例最低20%，首套贷款利率3.8%，公积金额度最高调整至100万，且可以提取用作首付，“深度缓解了购房压力，有效缩减购房周期，当前，郑州对于购房者的支持力度在同能级城市中位于第一梯队。”张先生说，这种看法也代表了他的心声。

房企分化，强者恒强，楼市进入“大变局”

经历过2—3月的“小阳春”和五一的“短热”，5月郑州房企开盘频次以及新增供应均下滑。

（克而瑞公众号 图）

强烈的两级分化开始出现。

2023年1—5月，全口径销售额破千亿的房企有6家：保利、万科、中海、华润、碧桂园、招商。

在行业巅峰时，2021年1—5月，全口径销售额破千亿的房企高达15家。

第16名离千亿也只差了55亿。

而今年1—5月，第6名招商蛇口的全口径销售额为1369.5亿，比第7名绿城足足差了540多亿。随后更是层次分明。

断层的拉开，意味着在地产巅峰时期已经过去的今天，未来下面的房企很难再挑战前面这些千亿房企的龙头地位。

在最新榜单中，高杠杆、高周转型的房企大都已跟时代告别。

市场持续向头部集中，靠前梯队业绩增速领先，且短期内难以被超越。

截止5月底，在河南，业绩冲上50亿的只有保利、万科。

据最新发布的克而瑞河南区域2023年1—5月大郑州房企商品房全口径销售排行榜，保利与万科两家头部房企以合计104.5亿的业绩占据了TOP20总金额的26%。

TOP3华润与TOP2之间的业绩差额高达近20亿。

2023年1—5月，新的带头大哥保利操盘销售额、全口径销售额、权益销售额，均位居行业第一，且与第二名拉开了明显的差距。

从2022年8月到现在，保利已经连续9个月销售额全国第一，月度销冠一直牢牢掌握在保利手中。

截至2022年底，保利的总土储货值2.33万亿，同样位居行业第一。

数据显示，2023年5月，郑州主城区商品住宅供求指标同步下滑，其中，新增供应面积约20.27万㎡，环比下滑40%；成交约53.35万㎡，环比下滑14%，实际上，自2月份市场冲高后，郑州主城供求已连续7个月处于“求大于供”的状态，开发盘整期下，库存指标不断优化。一些对市场反应快的购房者已经在逆势而动！

而销售热盘新房，在向改善盘、主城区等要素集中。据360房产网数据，5月郑州市成交金额前三的楼盘为：保利·璞悦成交5.38亿元，崇信·凤凰悦府成交3.77亿元，普罗理想国成交3.58亿元。

大变局之下，靠谱品牌的靠谱产品优势凸显

买房置业，增值保值是很多人考虑的第一条件。

大家热衷的方向依旧是金水北、北龙湖、高新老城、经开老城、高铁片区。

例如，北龙湖是河南省未来百年的最高规划愿景，也是郑东新区规划的最后点睛之笔。北龙湖的保利璞悦，项目总盘规划312套，3月开盘当天去化139套，去化率45%。

高新老城生活配套完善，有大学城，可以产住结合。在高新双湖科技城的保利和光屿湖，4月来访831组，签约套数117套，居高新区销量排行榜TOP1。

在二七区保利上城，4月来访853组，认购套数114套，居二七区销量排行榜TOP1。

虽然五一过后郑州整体市场有回冷，但在一些热盘的销售中心，依旧人头攒动，有单日到访过百组出现，甚至会有客户多得置业顾问接待不过来的情形。

北龙湖北岸的一线湖景宽宅、跃层挑高的保利璞岸，是当前北龙湖的超高人气楼盘。

在金水主城区地铁2号线刘庄站的保利大都汇，到访量也很高。

目前，不知名小开发商楼盘的竞争力在逐渐减弱。

大开发商、国企央企等靠谱品牌的靠谱产品正在凸显自己的优势。

同时，房地产行业进入高质量发展的“品质时代”，“居住品质”成为更高层面的需求，大家的居住需求从“有房住”，转向“住好房”。 

（记者内部供图）

有分析人士认为，刚需买房最好的时机是十年前，其次是现在。而改善买的不是时机，而是好房子。

好的改善盘因更具升值潜力的区位价值、更具诗意的社区美学、更开阔的空间尺度而更受青睐。

房企年中冲刺节点已至，为完成既定的业绩指标，很多房企会及时调整营销政策及供货节奏，这恰好是一个时机。

据悉，河南保利就在郑州、洛阳、开封、许昌，4城12盘全盘联动，准备了6·18大促。届时，有秒杀特惠好房（2 个点优惠）；到访抽最高618元红包；最高补贴2年月供，夜间到访成交送2000物业费；认购享家电大礼包等一系列优惠。

目前的郑州楼市，很多人认为，只有大开发商、国企央企才更靠谱。在国央企里，遥遥领先的保利这两年在郑州真金白银拿地最多，且位置都分布在郑州最有价值的版块，项目更是覆盖刚需、改善、高端豪宅。

这次保利的年中大促，对很多人也许正是个入手的时机。

（免责：具体优惠以各项目释放为准）